Na wstępie zauważyć należy, że zgodnie z art. 9a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako: OchrLokU), czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy, tj. ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności art. 28 wskazanej ustawy (dalej jako: ustawa TBS). Jednocześnie jednak art. 33 ustawy TBS w zakresie w niej nieuregulowanym odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisów kodeksu cywilnego o najmie.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że odesłanie to dotyczy m.in. sposobu dokonania podwyżki czynszu, której to tematyki ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie reguluje.

Zgodnie z ustawą TBS stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.

Co istotne czynsz, w skali roku nie może przekraczać:

1. 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;
2. 5% wartości odtworzeniowej, o której mowa w pkt 1 - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Tym samym ustawa TBS określa zasady ustalania stawki czynszu oraz, w określonych wypadkach, również jego maksymalną wysokość, natomiast nie zawiera przepisów dotyczących samej procedury dokonywania podwyżek - trybu (procedury) wypowiedzenia wysokości czynszu (chodzi przede wszystkim o termin wypowiedzenia i formę, w jakiej ma być dokonane).

W tym zakresie zastosowanie znajdzie art. 8a OchrLokU, zgodnie z którym - właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Ponadto podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Co istotne podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach wskazanych w ustawie.

Ponadto, na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania ma obowiązek przedstawić również na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartym odnotowania jest uchwała Sądu Najwyższego z 5.2.2010r., sygn. akt: III CZP 130/09, w której to sąd stwierdził, że kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Tym samym Sąd Najwyższy za niewystarczające uznał literalne podanie przyczyny wypowiedzenia czynszu i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki czynszu za 1 m².

W przypadku braku pisemnego uzasadnienia przyczyny podwyżki i jej kalkulację lub nieterminowego udzielenia odpowiedzi przez właściciela, podwyżkę uznaje się za nieważną.

W przypadku podwyżki przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku lokator może, niezależnie od zgłoszenia żądania przedstawienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji, w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) zakwestionować podwyżkę przed sądem, wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Wskazać również należy, że w przypadku wniesienia pozwu, to na właścicielu spoczywa obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki. Zatem we wskazanym zakresie ciężar dowodu spoczywa na właścicielu.

Brak zgody lokatora na podwyżkę opłat za najem mieszkania w TBS oznacza rozwiązanie umowy najmu po upływie terminu wypowiedzenia, chyba że najemca złoży powództwo o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Zatem w przypadku odwołania do sądu podwyżka nie zacznie obowiązywać, tj. do dnia uprawomocnienia wyroku lokator opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości.

Jeśli sąd uzna podwyżkę za zasadną choćby w części, to od dnia uprawomocnienia wyroku lokator będzie musiał płacić czynsz w nowej wysokości, a ponadto uzupełnić różnicę między podwyższonym, a dotychczasowym czynszem za cały okres od którego obowiązywać miał czynsz w wyższej wysokości, tj. od upływu terminu wypowiedzenia.

Wskazać również należy, że w razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw.